Cessione di quote in società estera: perché non è un trasferimento immobiliare
La vendita di quote in una società estera che detiene un immobile in Italia genera reddito imponibile in Italia, nonostante l’interposizione di un trust estero.
La cessione di una partecipazione in una società estera non può essere riqualificata come trasferimento immobiliare ai fini fiscali. L’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 201 del 5 ottobre 2026, ha chiarito che l’interposizione soggettiva non può modificare la natura giuridica dell’operazione.
Il caso pratico
Una società residente nelle Isole Vergini Britanniche, trustee di un trust discrezionale, detiene integralmente una società estera anch’essa residente nelle Isole Vergini Britanniche.
- La società estera possiede un’abitazione a Volterra, in Italia, da oltre cinque anni.
- L’immobile non è stato locato né usato per attività produttive.
- La società non ha dipendenti né attività operative, si limita a detenere l’immobile.
- Il trust ha fornito un finanziamento infruttifero per l’acquisto.
Il trustee intende cedere la partecipazione nella società estera e sostiene che, se l’interposizione fosse riconosciuta, l’operazione sarebbe equivalente a una cessione diretta dell’immobile. In tal caso, la plusvalenza, maturata oltre cinque anni, sarebbe esente dall’imposizione (art. 67, comma 1, lettera b, Tuir).
Il parere dell’Agenzia delle Entrate
1. Interposizione soggettiva: un mero riconoscimento di reddito
L’art. 37, terzo comma, del Dpr n. 600/1973 consente di imputare un reddito al soggetto che è l’effettivo possessore, anche se formalmente intestato a terzi.
Ma: l’articolo serve a individuare chi deve pagare il reddito, non a cambiare la natura dell’operazione.
2. Cessione di partecipazioni in società non residenti
L’art. 23, comma 1‑bis, del Tuir (introdotto dalla legge di bilancio 2023) stabilisce che i redditi derivanti dalla cessione di partecipazioni in società non residenti, il cui valore dipende per oltre la metà da immobili situati in Italia, sono prodotti nel territorio dello Stato.
Questa norma è stata recepita dal modello OCSE di convenzione contro le doppie imposizioni e conferisce all’Italia il potere di tassare le plusvalenze realizzate mediante la cessione di partecipazioni immobiliari.
3. L’oggetto dell’operazione resta la partecipazione
L’Agenzia sottolinea che l’oggetto della futura cessione è la partecipazione societaria, non l’immobile.
- L’immobile rimane nel patrimonio della società anche dopo il trasferimento delle quote.
- Il trust, quindi, realizza un reddito di natura finanziaria derivante dalla cessione della partecipazione, non una plusvalenza immobiliare.
Implicazioni fiscali
- La plusvalenza realizzata dal trust non residente è soggetta all’imposizione in Italia, in quanto il valore della società deriva integralmente dall’immobile italiano.
- Non è possibile assimilare la vendita delle quote alla cessione diretta dell’immobile semplicemente facendo leva sull’interposizione.
Cosa fare adesso
Se la tua azienda o i tuoi investimenti includono partecipazioni in società estere con immobili in Italia, è fondamentale valutare correttamente la tassazione delle plusvalenze.
Contattaci per analizzare la tua situazione specifica, verificare la corretta applicazione delle norme e pianificare al meglio le operazioni di cessione.
Vuoi capire cosa cambia per te?
Scrivici: valutiamo il tuo caso. Oppure ricevi le novità ogni mese.